지분형 모기지(지분형 주택금융), 기회인가 함정인가? 정책의 모든 것

안녕하세아! 오늘은 요즘 핫하게 떠오르고 있는 '지분형 모기지' 정책에 대해 이야기해보려고 해요.
(진짜 처음 소식 들었을 때는, "1억 8천으로 10억 아파트? 이거 실화야?" 싶었어요.)
그런데 들으면 들을수록, 이 정책에는 단순한 '집 사기 쉬워진다' 이상의 숨은 의도가 있는 것 같더라고요. 그래서 오늘은 그 실체를 함께 깊이 파헤쳐보려고 해요! 고고!

1. 지분형 모기지란 무엇인가? 배경부터 살펴보자!

지분형 모기지 정책은 쉽게 말해 정부와 함께 집을 공동구매하는 제도예요.
무주택자나 청년들이 적은 자본으로도 아파트를 마련할 수 있게 도와준다는 게 겉으로 내세운 이유죠.
(솔직히 1억 8천만 원으로 10억 아파트라니, 마케팅 카피만 보면 진짜 솔깃할 수밖에 없어요.)

이 구조는 이렇게 되어 있어요.

• 은행이 50% 대출을 해주고
• 주택금융공사가 추가 대출을 지원해서
• 개인은 10~20% 정도만 부담하면 집을 살 수 있도록 구성하는 거예요.

(하지만 여기서부터 저는 살짝 불안해지기 시작했어요. 과연 이게 진짜 무주택자를 위한 정책일까?)

사실 이런 비슷한 제도는 2013년 박근혜 정부 시절에도 있었어요. '공유형 모기지'였죠. 초기에는 조금 효과가 있었지만, 집값이 떨어지자 다들 참여를 꺼렸고 결국 실패했어요.
(역사는 반복된다고 했던가요... 느낌이 쎄했어요.)

이번 지분형 모기지는 조건이 훨씬 완화돼서 LTV(담보인정비율)를 80~90%까지 올려줍니다.
(이건 진짜 파격이에요. 쉽게 말하면, 1억 들고 10억 집을 살 수 있다는 거니까요.)

2. 지분형 모기지의 숨겨진 한계, 문제점은?

겉으로는 화려해 보이지만, 들여다보면 여러 문제가 숨어 있어요.
우선 LTV 90%라는 건, 집값이 조금만 떨어져도 순식간에 빚이 자산보다 많아질 수 있다는 걸 의미해요.
(예를 들어 10억짜리 집이 9억이 되면, 내 지분은 사라지고 빚만 남게 되는 거죠.)

또 이 제도는 '집값 부양' 의도가 강해요. 수요를 인위적으로 늘려서 집값을 떠받치려는 거예요.
(정부 입장에서는 부동산 붕괴를 막아야 하니까 이해는 가는데, 결국 청년층과 서민들이 리스크를 떠안게 되는 구조죠.)

게다가 이렇게 대출을 쉽게 해 주면 가계부채가 또 폭발할 가능성이 높아요. (우리나라 가계부채가 이미 GDP 대비 세계 최고 수준인데, 이거 괜찮은 걸까요?) 국가 부채도 늘어나고, 결국 미래 세대에게 세금 폭탄으로 돌아올 수 있어요.

최악의 경우, 집값이 다시 하락하면

• 가계 부채 터지고
• 국가 부채 터지고
• 청년층은 집도 없고 빚만 남게 되는

'디레버리징 스파이럴'에 빠질 수 있어요.
(이걸 알면서도 강행하는 걸 보면, 진짜 정부의 고민이 얼마나 깊은지 짐작돼요.)

3. 지분형 모기지의 긍정과 부정, 전망은?

물론 단기적으로는 청년층 주거 안정에 도움이 될 수 있어요. 지금 집을 마련하지 못하는 이들에게는 분명 희망이 될 수 있죠.

하지만 문제는 '누구나' 참여할 수 있게 열어버렸다는 거예요. 신혼부부나 저소득층 한정이 아니라, 고소득층도 참여 가능하거든요. (결국 집값만 더 오르는 결과를 초래할 가능성이 높아 보여요.)

그리고 무엇보다, 서울과 지방의 격차가 더 벌어질 수 있어요.

• 서울은 10억 이상 아파트를 기준으로 지원
• 경기도는 6억
• 지방은 4억

(지방 부동산은 이미 30~40% 폭락했는데, 서울만 부양하는 느낌이 들지 않나요?)

또 전세 제도가 무너지면서 월세 전환이 가속화되고 있는데, 정부는 이 문제를 지분형 모기지로 커버하려고 해요. (결국 청년들이 전세 대신 빚내서 집 사라는 말로 들리기도 해요.)

4. 지분형 모기지가 불러올 아파트 시장의 변화

서울 아파트 기준 10억이라는 정책 설정 자체가 '집값 방어'를 위한 시그널로 읽혀요. 과거 6억, 8억이었던 기준이 이제 10억이니까요.
(정부가 '집값 안정'을 외치면서도 은근히 집값 부양 의지를 숨기지 못하는 느낌... 여러분도 느껴지시죠?)

그리고 주택 가격 상승이 청년층에게 절대적으로 좋은 것만은 아니에요. 장기적으로 보면 부의 양극화만 더 심해질 수 있어요.
(이미 자산을 가진 사람은 더 부자 되고, 없는 사람은 빚만 늘어나니까요.)

금융위원회는 올해 6월 세부안을 발표할 예정이고, 이 제도는 국회 승인 없이도 시범사업으로 진행 중이에요.
(이 속도전... 뭔가 급박하다는 느낌이 확 들어요.)

정리하며: 지분형 모기지, 기회일까? 함정일까?

이렇게 지분형 모기지의 이면을 하나하나 뜯어봤어요. 요약하면 이거예요.

• 단기적으로는 청년 주거 안정에 도움 될 수 있다
• 그러나 장기적으로는 가계 부채, 국가 부채, 부동산 양극화 심화 우려가 크다
• 결국 집값 방어가 진짜 목적일 가능성이 높다

(그래서 제 생각은, '무작정 참여하기 전에 신중하게 생각하자'는 거예요. 특히 미래 리스크까지 꼭 고려하고요.)

"1억 8천으로 10억 아파트"의 달콤한 유혹 뒤에는, 생각보다 복잡하고 무거운 진실이 숨어 있다는 것, 오늘 꼭 기억해요!